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存量時代的商業地產機遇: 房企摸索新業務 拓寬融資路徑

發布時間:2018-03-13 16:45:03 來源:本站 分享到:


金融去杠桿環境下,房地產新的投資方式正在發酵,房企高比例債權融資的格局將被打破。隨著城市功能變化帶來存量市場的發展,房企開始更多借助非標融資介入存量優質資產包,擴大資產水平。

渤海匯金資管董事總經理李耀光指出,房地產融資環境今年不順暢,明年會更加難做,如何融到錢是房企最關心的事,“市場上并購拿地已遠超過招拍掛”。換言之,房企將不斷拓寬融資渠道,房地產金融屬性凸顯。

  海通證券一份研報指出,如果不考慮回售和還未發行的債券,AA以下及無評級的房企債到期規模最大的是在2019年達381億元,其次是2018年達309億元。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,資金面收緊的概率和預期,會使房企加快節奏去獲取融資。從并購角度,意味著新的市場機會,但新的風險也在涌現。房企融資成本上升與具體項目運營有關。私募基金介入房企項目,考驗的正是運營能力,房企積極增加流動性也是很有必要的做法。當前房地產市場融資收緊不能簡單理解為打壓,而要理解為規范。換言之,正常的房地產供給側結構性改革,依然會有融資支持。而收緊的表述,實際上更多是對違規資金的收緊。所以利空雖然有,但長遠看有助于防范房企等的金融風險。


去杠桿下的融資創新


  據前述人士分析,目前房企融資轉向有三大類:做租賃業務、信托+私募基金、房企與機構成立并購基金。未來租賃市場的各環節都可以做資產證券化,將減輕相關企業的資金壓力。例如,租賃房的物業,房租和裝修等環節都可以通過類REITs架構進行融資。

  2017年由于債券收益率上升太快,房企紛紛取消或推遲在債券市場的發債計劃,房企融資有回流信托融資的跡象。房企通過“信托+私募基金”的模式,以一倍的資金放大了超過十倍的杠桿效應,進而有機會去并購項目,但這類融資風險也較高。值得一提的是,房企成立股權并購基金主要承擔的是劣后級合伙人角色,其優勢在于,如果對相關項目有足夠信心,那么將部分收益兌付給優先級合伙人后,房企將可以享受較好的項目收益,也能夠彌補融資方面的成本壓力。

  債權融資收緊的同時,城市存量資產亟待盤活,房企得以積極探索其他融資渠道。

  如融創上海區域集團首次以投資基金形式介入存量商業地產市場, 3月4日宣布聯合NOVA發起成立存量投資基金,規模達200億元人民幣。業內人士指出,融創一邊探索新的業務增長點,一邊也在利用基金的方式融資。并且,資金通過這樣的方式進入房地產也是趨勢。

  綜合券商統計,目前市場上,有開發資質房企的資產證券化基本以發行CMBS產品為主,沒有開發資質的房企基本以發類REITs過戶型產品為主。類REITs可以幫助房企出表,降低資產負債率,提高市場估值。2017年,內地類REITs項目發行規模超過260億元,較2016年的104億元左右有大幅提升。

  一個事實是,2017年國內發行了1.4萬億ABS產品,和不動產相關的三種資產證券化產品為類REITs、CMBS和其他地產證券化產品,主要通過銀行間和交易所渠道流通。

  李耀光認為,宏觀調控導致了房地產行業基本上五年出現一個周期。過去三年,房地產80%是通過債權融資,導致行業杠桿率高企。他總結道,當前房企融資創新,將會出現以下趨勢:權益類投資越來越多,債務類越來越少;凡是需要一行三會監管當局事前審批的產品會蓬勃發展;未來貨幣會逐漸寬松,但貨幣會流向調控領域。

  具體而言,房企介入存量資產實現投融資并舉,從物業持有方角度來看,REITs相當于資產或子公司的IPO;投資人角度,借助REITs可投資能產生穩定現金流的不動產。REITs若正式推行,也將解決城鎮化帶來的投資渠道缺失的問題。

 

存量商業地產機遇


3月9日舉行的中國存量資產高峰論壇上,易居企業集團執行總裁、克而瑞總裁張燕指出,2017年房地產資產證券化發行繼續攀升至近2000億元,其中以存量資產為標的占比40%,發行總額接近2016年全年。資本進一步推高了存量市場熱度。

  李耀光進一步指出,房地產進入了金融時代,并購本身就是金融屬性的。拿地已經不是房企最關注的重點,市場進入了盤活時代。在此背景下,一個金融企業看的就是現金流,現金流來自三個方面:運營、債務性融資、股權類融資。中國在存量投融資中,債務類融資占80%以上,特別是過去三年里,導致房地產為代表的各種不動產杠桿率高企,風險在積累,原因在于大量的存量不動產沒有流動性。

  存量資產運營、買賣、租賃和金融化,既需要專業的團隊和能力,也需背后有資本循環平臺作為支撐。2017年開始,房企介入存量資產的機會逐漸增加。FOG富尚資產集團董事長陳曉歐指出,房地產行業正進入新階段,房企必須做到4件事,包括商業模式的升級轉型、地產的金融屬性凸現、資產證券化與資產管理、全球資產配置。

  陳曉歐認為,房企與資管合作發行股權投資基金,一方面滿足融資需求,另一方面也可分攤風險,因此這是未來房企做資產內部循環的必經之路。“開發+運營+金融”組合模式將成未來主流,即對地產資源、商業資源和資本資源進行高度整合,從而兼顧地產開發價值、商業運營價值等。

 


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